Chia sẻ kinh nghiệm kinh doanh bất động sản

I./ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mình làm cả hai công việc là lái kinh doanh mua bán (đầu tư mua-bán nhà đất) và cả công việc môi giới BĐS nên chia sẻ cả hai luôn nhé.

Có những chuyện không tin cũng phải tin. Mình sẽ gặp ai, làm nghề gì, yêu ai, lấy ai, ở đâu, quen biết ai… tất cả đều do 1 chữ DUYÊN đưa đẩy hết. Các bạn thử chiêm nghiệm thử xem có đúng không nhé!

Mình đến với nghề đầu tư và môi giới bất động sản cũng là duyên đưa tới. Định mua đất xây cái biệt thự vườn để trồng cây ăn trái, trồng rau nuôi gà, đào ao thả cá. Ấy vậy mà đất đấy chủ rao bán cả năm không ai mua. Đến khi mình sờ vào mua thì quá trời người muốn mua và trả giá cao nên thấy lời nhiều mình bán. Cứ vậy làm lái mua đi bán lại hồi nào không hay. Rồi bạn bè thấy mát tay nhờ mua-bán nhà đất dùm nhiều quá riết thành môi giới nhà đất luôn. Mỗi lần giúp một người đang túng quẫn cần bán nhà gấp mình bán được nhanh cho chủ hay giúp được một người mua được một căn nhà ưng ý, họ vui mình cũng thấy vui lây. Không ngờ mà cái nghề do duyên đưa đẩy này lại giúp mình kiếm được khá nhiều tiền. Hơn gấp nhiều lần công việc chính mình làm. Lúc ấy có ai ngờ một giám đốc công ty lại đi làm MG BĐS hay nói nôm na là CÒ ĐẤT hay không? Ai cũng ngạc nhiên và hỏi sao chị là giám đốc mà lại đi làm cò đất chị không thấy ngại hay mất thể diện ah? Mình đã phải trả lời câu hỏi này cho rất nhiều người đến nỗi viết hẳn một status trên facebook cá nhân để nói một lần cho đừng ai hỏi nữa vì vốn dĩ mình không có tính sĩ diện hão, việc gì kiếm ra tiền mà không ăn cướp ăn trộm, gian dối lọc lừa ai là mình làm hết, không ngại gì cả.

Tỷ phú Lý Gia Thành đã từng nói mấy câu mà mình thấy rất đồng quan điểm với ông: “Khi bạn bỏ thể diện xuống để kiếm tiền, bạn là người hiểu biết. Khi bạn dùng tiền để mua lại thể diện, bạn là người thành công. Và khi bạn có thể dùng thể diện để kiếm ra tiền, khi đó, bạn đã là một nhân vật tầm cỡ có sức ảnh hưởng”.

1. LÁI KINH DOANH MUA BÁN BĐS

- Muốn làm lái kinh doanh BĐS trước hết bạn phải có một số vốn nhất định và chút kinh nghiệm về BĐS. Ngoài ra, bạn cũng cần phải có duyên với THỔ nữa chứ không phải ai cũng làm được và giàu nhanh chóng.

- Trước khi mua bạn nên đọc báo giấy rao bán nhà đất hoặc báo mạng như báo mua bán, chợ tốt…để tìm hiểu sơ qua về giá nhà đất về khu vực bạn đang muốn mua đầu tư để tránh bị mua hớ giá hoặc bị cò kê giá bán cũng như tìm hiều luật đất đai khu quận huyện đó. Ví dụ Hóc Môn thì ngang 5m trở lên và diện tích tối thiểu 80m2 mới cho tách sổ hồng riêng nên phải lựa mua những lô đất có diện tích như vậy hoặc lớn hơn mới tách sổ hoặc lên thổ cư được.

- Khi mua nên chọn thời điểm mua phù hợp, đang sốt đất đẩy giá lên cao thì không nên mua nếu muốn đầu tư lâu dài, còn muốn đầu tư lướt sóng thì đây là thời điểm vàng.

- Nên chọn diện tích đẹp, ngang dài phù hợp, không quá ngắn cũng không quá dài. Vd diện tích đẹp như 4x16m, 4x20m hoặc 5x20, 6x20m. 8x20m…nhưng cũng tùy theo túi tiền mình có. Muốn diện tích đẹp mà tiền ít thì cũng không được. Miễn thấy giá rẻ bán ra có lời thì dù diện tích 3x10m mình vẫn mua.

- Chọn vị trí đẹp, giao thông thuận tiện: Ông bà mình có câu “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” là kim chỉ nam trong việc chọn mua nhà đất. Nhà gần chợ, trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học và nhà mặt tiền thì dễ bán ra và mau sinh lời. Không đủ tiền mua nhà mặt tiền thì nên chọn nhà hẻm xe hơi thông chứ đừng nên chọn hẻm cụt và hẻm nhỏ thì khó ra hàng nhé. Mua ở thì hẻm cụt cũng tốt vì yên tĩnh, an ninh.

- Có nhiều nhà đầu tư thích mua nhà nát chính chủ bán ra rồi xây sửa lại bán sẽ lời nhiều hơn. Mình thì không có thời gian và không có nhiều kinh nghiệm xây cất nên cứ thấy nhà nào rẻ, bán ra nhanh là mua hết 

- Thường thì tốt nhất nên chọn mua nhà chính chủ ở bán ra chưa qua lái giá sẽ tốt hơn nhưng giờ chủ nhà cũng khôn lắm rồi, có khi 2 nhà kế nhau, diện tích như nhau mà nhà lái bán còn rẻ hơn nhà chủ bán vì lái đã mua được giá rẻ nên bán ra rẻ. Như mình nè, cứ thấy có lời là bán chứ không cần lời quá nhiều. Thường khi các bạn thấy đăng tin ghi rõ địa chỉ nhà thì 99% là nhà chính chủ bán vì môi giới thường không đăng địa chỉ nhà hoặc che địa chỉ nhà trên sổ. Thậm chí có ghi chính chủ bán mà che địa chỉ nhà thì cũng là môi giới mạo danh chủ nhà chứ không phải chủ nhà nha bạn.

- Chú ý không nên mua nhà gần mộ vì kén khách, khó bán ra. Tuy nhiên, vẫn có nhà gần mộ bán giá rất rẻ mua vào bán được cho khách không kiêng mộ với giá cao lời nhiều. Nói chung tùy cảm giác khi mình xem nhà, xem đất, thấy oki thì mua vì cảm giác vậy chứ rất quan trọng nha. Bước vào nhà đó mà cảm thấy nhẹ nhàng thoải mái, thấy thích thì mua còn nếu thấy ngột ngạt, khó chịu thì đừng nên mua. Vd mình có mua miếng đất gần mộ 5 tỷ giờ khách trả lời gấp đôi 10 tỷ mà mình vẫn chưa muốn bán vì thấy chưa được giá và phân vân muốn để lại xây nhà xưởng cho công ty riêng.

- Nếu khu vực bạn mua luật cho lên thổ cư dễ thì nên mua đất trồng cây sẽ có giá rẻ rồi sau đó bạn tự lên thổ cư hoặc nhờ dịch vụ lên thổ cư dùm thì bán ra sẽ lời khá nhiều nhé. Mình chuyên đầu tư mua đất ruộng hoặc đất trồng cây lâu năm. Có khi mình mua lô đất ruộng 1100m2 nhưng gần đường lớn, mới cọc mua hôm trước hôm sau bán lời ngay 600 triệu (chưa chồng tiền). Lưu ý, đừng mua mấy lô đất chưa có đường nhà nước làm mà chỉ là đường nhỏ, đường tự mở sẽ không lên thổ cư được và thủ tục rất phức tạp, rắc rối nhé thậm chí không bán được, chôn vốn vào đó luôn. Đừng ham rẻ mà mua những lô đất đó.

- Đừng nên mua nhà đầu tư xây bán vì nhà sẽ xây dối và không chắc chắn và kén khách mua. Nếu mua được nhà chủ ở xây thì tốt nhất vì chủ xây chắc chắn để ở.

- Đừng mua nhà khu bị ngập nước vì khó bán ra. Khu ngập nước rất dễ nhận biết vì thường các nhà xung quanh sẽ xây nền nhà cao hơn đường và có xây gờ chắn nước vào nhà ngay cửa.

- Về đầu tư mua đất nền, đất phân lô dự án: thường mình không mua đầu tư đất nền hay nhà thuộc khu dự án vì thường giá ảo trên trời do nhà đầu tư bán ra và dự án đó không biết bao giờ mới hoàn thiện, thậm chí có rất nhiều chiêu trò lừa đảo hoặc tạo hiệu ứng domino và dùng mồi câu cho khách đổ xô xuống tiền cọc mua. Trước đây mình đã từng mua 4 lô đất dự án nhưng toàn phải bán tháo không có lời nên không bao giờ mua nữa.

- Đặc biệt, khi mua nhà đất nhất định phải chính tay bạn cầm sổ lên quận huyện nơi bạn định mua cái nhà, lô đất đó để xét quy hoạch xem lộ giới bị cắt vô bao nhiêu, diện tích còn lại bao nhiêu, có bị dính quy hoạch đường dự phóng hay cây xanh hay gì gì không, dù chủ nhà hay môi giới nói bao xét quy hoạch không bị gì hay quy hoạch cũ bỏ rồi cũng đừng vội tin mà đặt cọc mua nhé. Phải chính mình đi xét quy hoạch rồi mới mua. Nhà đất nào bị dính quy hoạch thì không nên mua. Mua là khả năng bị mất trắng nhé trừ phi may mắn nhà nước xóa quy hoạch thì lời to nhưng trường hợp này hiếm lắm nha. Cẩn thận vẫn hơn chứ đừng chơi liều.

- Nếu bạn không tìm được nhà chính chủ mua qua báo chí, lướt mạng tìm thì nên chọn một môi giới mà bạn tin cậy nhất để dẫn bạn đi mua và tư vấn cho bạn (Vd tìm môi giới uy tín và có tâm như mình nè )

 Sau khi đã ưng ý cái nhà hay lô đất rồi thì tiến hành các bước sau nha:

+ Gặp chủ nhà thương lượng giá. Nhất định phải đòi gặp chủ nhà để thương lượng giá chứ đừng chốt giá qua cò để tránh bị cò kê giá nhé. Không phải môi giới nào cũng có tâm như mình . Nếu chưa ưng thì đừng trả giá chi mất công 2 bên nhé.

+ Thương lượng giá oki xong tiến hành đặt cọc. Thường thì bạn sẽ đặt cọc khoảng 10% trị giá căn nhà, lô đất hoặc do thỏa thuận giữa hai bên. Thường mình chỉ cọc 100tr-200tr thôi ah dù mua đất 3-4 tỷ hoặc hơn vì mình dễ thương và đàm phán được nên toàn gặp chủ dễ tính không bắt buộc cọc 10% .

+ Khi đặt cọc nhớ phải yêu cầu viết giấy cọc đàng hoàng, thường môi giới sẽ có form mẫu giấy cọc sẵn và nếu có chia ra 2-3 đợt cọc thì phải yêu cầu chủ nhà ghi rõ đã nhận tiền bao nhiêu (số tiền cọc) ngày ...(ngày cọc tiền) từng đợt nhé. Nhớ đọc kỹ giấy tờ sổ hồng và đối chiếu xem người đứng tên trên sổ có đúng với CMND và nhìn mặt xem có đúng chủ không nhé. Cần thiết thì chụp hình lại khi người đó ký tên và đếm tiền nhận cọc. Nhớ thỏa thuận giữ lại khoảng 5% tiền hoặc tầm 50-100tr tùy hai bên thỏa thuận đến khi nhận nhà mới chồng hết tiền và trừ lại tiền chi phí đăng bộ hoặc nhỡ khi có vấn đề gì trục trặc không đăng bộ sang tên được. Mua đất thì không cần giữ lại khoản này.

+ Lưu ý khi mua bán thường nếu người mua đổi ý không mua nữa sẽ mất số tiền cọc, người bán đồi ý không bán nữa sẽ phải bồi thường gấp đôi, gấp ba số tiền cọc tùy theo thỏa thuận.

+ Phí công chứng sang tên, thuế thu nhập cá nhân, phí hoa hồng môi giới thường luật là do bên bán chịu trừ phí đăng bộ sang tên thì tùy theo thỏa thuận có khi bên bán bao hết luôn hoặc có khi bên mua chịu. Phí trước bạ thì thường do bên mua chịu hoặc cũng có khi bên bán bao hết phí sang tên. Cũng có trường hợp bên mua chịu hết do bên bán ra giá bán buông tay. (bán buông tay nghĩa là bên bán thu về giá đó, phần chi phí toàn bộ còn lại kể cả phí hoa hồng môi giới do bên mua trả hết).

+ Hẹn ngày ra phòng công chứng sang tên chồng tiền còn lại (thường là trong vòng 20-30 ngày kể từ ngày đặt cọc hoặc nhiều hơn hay ít hơn do thỏa thuận 2 bên) thì hai bên nhớ mang theo đầy đủ sổ hồng, giấy thuế trước bạ của căn nhà, lô đất, bản vẽ vị trí…và CMND, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn thì phòng công chứng mới làm hợp đồng công chứng sang tên. Bên bán phải có đầy đủ cả vợ lẫn chồng mới ký hợp đồng mua bán được. Ký hợp đồng, lăn tay xong mới chồng tiền.

 Nghề này nếu có chút kinh nghiệm, có duyên với BĐS thì bạn chỉ cần mua bán 1 căn nhà hay lô đất lời 100-200tr hoặc hơn thì đã bằng lương một nhân viên văn phòng làm cả 1-2 năm mà phải ngồi mài mòn ghế 8 tiếng/ ngày ở văn phòng trong khi đó bạn thảnh thơi chủ động thời gian và tung tăng đi du lịch. Năm làm chừng 2-3 cái thì đủ sống dư rồi. Vì vậy, bạn nào có chí lớn muốn làm giàu thì cứ liên hệ với mình sẽ tìm nguồn hàng thơm giá rẻ cho các bạn đầu tư sinh lời nhé vì mình không thể một tay che hết bầu trời và có đủ tài chính để mà mua hết được các hàng ngon.

2. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (MG BĐS) HAY CÒN GỌI LÀ CÒ ĐẤT

- Nghề này hơi vất vả so với lái kinh doanh BĐS nhiều nha các bạn. Nó như làm dâu trăm họ vậy đó vì bạn phải phục vụ trăm chủ nhà, trăm khách tính tình khác nhau, nhu cầu khác nhau nhưng ai cũng làm được, không cần học vấn cao siêu hay cần có vốn đầu tư nhiều, CHỈ CẦN CHỊU KHÓ là được. Bạn phải chạy đi tìm nguồn hàng giá tốt để giới thiệu khách hoặc có người quen giới thiệu nhà chính chủ bán thì bạn phải chạy đến xem nhà để biết vị trí nhà, đường xá ra sao, có bao nhiêu phòng ngủ, toilet để tư vấn khi khách hỏi và chụp hình nhà để đăng bài rao bán, lấy sổ hồng nhà và trao đổi với chủ nhà về giá chốt bán và phí hoa hồng. Sau đó phải đăng bài bán vào các trang, hội mua bán nhà đất, bất động sản, chợ tốt, báo mua bán, trang FB hoặc Zalo cá nhân và chạy dẫn khách đi xem nhà vì dẫn 10-20 khách mua mới có được 1 khách mua nhưng đôi khi may mắn có duyên thì chỉ cần dãn 1 khách xem là mua ngay.

- Tiếp theo, bạn cũng cần phải nắm rõ luật đất đai, cách xét quy hoạch để tư vấn cho khách và dẫn khách đi xét quy hoạch, nắm rõ giá thị trường để có hàng thơm chào ngay cho các lái ruột mua được giá tốt đầu tư sinh lời. Bạn cũng phải biết cách xem sổ, xem hướng và học về phong thủy một chút về hướng, tuổi để tư vấn thêm cho khách. Biết cách nhìn kích thước trên sổ, nhìn hướng trên sổ nữa nhé. Biết cách xem phong thủy nhà và những điều cấm kỵ khi xây nhà vd cầu thang quay ra cửa hoặc cửa toilet đối diện với bếp thì không nên …để tư vấn cho khách mua. Đây là những kỹ năng cơ bản cần phải biết.

- Nghề này rất cần bạn phải có tâm với nghề, tránh việc kê giá bán và luồn cò khi hợp tác với các môi giới khác để giữ uy tín của mình thì mới hợp tác làm ăn lâu dài với nghề này được. Bởi vì khi bạn kê giá bán thì rõ ràng bạn đã ăn tiền thất đức rồi, tội cho người mua hớ chênh giá bán và thường tiền này cũng của thiên trả địa à vì không phải tiền do công sức bạn làm ra mà bạn ăn trên đầu trên cổ người khác. Nó không giúp bạn giàu bền được. Quan niệm sống của mình là thế. Thường mình chỉ kê giá bán chênh lên xíu bằng với tiền hoa hồng nếu chủ nhà ra giá chốt bán thu về không cho hoa hồng để lấy đó làm tiền hoa hồng thôi. Còn nếu chủ đã ra giá có hoa hồng rồi thì mình không bao giờ kê giá bán. 

- Còn luồn cò là việc bạn hợp tác với môi giới khác khi người ta chỉ nhà bán cho bạn thì bạn biết rồi bạn tìm cách liên hệ chủ để mua bán trực tiếp mà không qua môi giới đã dẫn cho bạn biết căn nhà, lô đất đó để khỏi chia tiền hoa hồng cho họ mà ăn một mình hoặc người ta dẫn khách đi xem hoặc nhờ bạn dẫn khách đi xem dùm thì bạn tìm cách xin số điện thoại khách, dẫn khách đi mua nhà khác bạn nắm chủ và không cho môi giới kia biết cũng để ăn hết tiền hoa hồng một mình không chia cho họ thì gọi là luồn cò. Và khi họ biết bạn luồn cò thì tai tiếng của bạn sẽ được rao khắp nơi cho các anh em môi giới khác tránh xa bạn ra, chừa mặt bạn ra mà không bao giờ hợp tác làm ăn với bạn nữa thì xem như bạn hết đất sống. Với mình thì không bao giờ có chuyện kê giá và luồn cò và mình đã tạo nên được thương hiệu uy tín Hang Nguyen trong giới bất động sản ở các khu vực mình làm như Q12, Hóc Môn, Tân Phú, Gò Vấp thì bạn hỏi tới tên Hằng Nguyễn sẽ biết, ai cũng sẽ tin tưởng đưa số khách hay số chủ cho mình mà không hề sợ bị luồn cò. Chỉ cần mình chốt được giao dịch, mình sẽ alo cho họ tới lấy hoa hồng hoặc chuyển khoản tiền hoa hồng ngay nếu bạn ấy ở xa. Trong group AZ này, mình cũng đã có duyên bán nhà, mua nhà cho hơn chục chị em trong group này rồi kể cả mua đầu tư và mua ở hoặc nhờ mình bán nhà dùm thì cũng biết mình như thế nào rồi. Còn chị em nào gởi mình mua bán nhà đất dùm mà mình chưa mua bán được thì cho mình xin lỗi nhé. Chắc là duyên chưa tới . 

- Đồng thời, nhân đây mình cũng muốn giúp các bạn muốn làm nghề này, các bà mẹ bỉm sửa, nhân viên văn phòng, sinh viên không có thời gian nhiều cũng có thể làm thêm nghề này để có thêm thu nhập nha. Chỉ cần vô FB của mình kết bạn, copy thông tin đăng bài bán của mình vào các trang, hội mua bán nhà đất, bất động sản, chợ tốt, báo mua bán, trang FB hoặc Zalo cá nhân …của các bạn rồi sửa thông tin số điện thoại liên hệ của mình thành SĐT của bạn để đăng bán, khi bạn có khách hỏi mua thì chỉ cần alo mình thì các phần việc còn lại mình sẽ làm hết cho các bạn, dẫn khách đi xem nhà đất, tư vấn và khi chốt giao dịch mua bán được thì yên tâm mình sẽ chia hoa hồng với các bạn và chuyển khoản tiền cho các bạn ngay. Trong group này mình cũng đã giúp khá nhiều bạn làm theo cách này để kiếm tiền và mình luôn chuyển khoàn tiền song phẳng cho các bạn ấy. Thậm chí có bạn ở tận Phú Quốc vẫn rao bán tìm khách mua được nha và mình vẫn chốt giao dịch được cho khách bạn ấy ở SG chứ không nhất thiết các bạn phải ở khu vực mình bán mới làm được vì khách hàng ở khắp nơi nha.

- Đây là cách mình có thể giúp cho các bạn kiếm thêm thu nhập nếu các bạn muốn làm. Việc của các bạn là chỉ việc copy và chịu khó đăng bài bán thường xuyên bất cứ khi nào các bạn rảnh mà các bạn cũng không làm được nữa thì mình ĐÀNH CHỊU. Mâm cơm mình đã dọn lên sẵn rồi, các bạn chỉ có việc ăn thôi mà cũng lười ăn nữa thì mình THUA. Không còn cách nào giúp các bạn nữa. Đương nhiên mình cũng có hoa hồng khi giúp các bạn chốt giao dịch nhưng không phải ai cũng sẵn lòng hướng dẫn các bạn làm một cách tận tình và làm hết các phần việc còn lại giúp các bạn như mình đâu. Thậm chí, bạn nào có thời gian thì cứ theo chân mình để học hỏi cách mình tư vấn khách và chốt giao dịch như thế nào thì mình vẫn sẵn lòng dắt các bạn theo và hướng dẫn luôn.